מגדירים את העסקה ואת מטרת המימון
האם מדובר ברכישת דירה להשקעה, ברכישה נוספת או בבחינת מימון כנגד נכס קיים? הניסוח היומיומי של המטרה אינו בהכרח הסיווג שבו ישתמש הגוף המממן.
מתחילים ממיפוי הנכסים, הבעלות בהם וההתחייבויות הקיימות. את אפשרויות המימון בודקים בהתאם למטרה ולכללים החלים על המקרה, בלי להניח שחלופה מסוימת זמינה מראש.
איזה מימון נבחן
מרכזים את מקורות ההון העצמי ואת סכום המימון הנדרש לעסקה, לצד ההוצאות הנלוות. אם מתוכנן שימוש בנכס קיים, בוחנים גם את המימון שכבר קשור אליו.
בקל כאן בוחנים מימון לרכישה נוספת או למינוף נכס קיים לפי הנתונים ומטרת המהלך. בחינת המימון אינה המלצה לרכוש נכס מסוים ואינה קביעה על כדאיות ההשקעה עצמה.
בודקים את יכולת ההחזר
תחזית שכירות היא חלק מהתכנון, אך חשוב לבדוק גם מה קורה בתקופה ללא שוכר, במקרה של הוצאה לא מתוכננת או כאשר התשלום על ההלוואה משתנה.
ממפים את ההחזרים מכל ההלוואות ואת המקורות לתשלום שלהם. השאלה היא כמה מקום נשאר בתקציב גם בתרחיש פחות נוח, ומה המשמעות של התחייבות נוספת למשק הבית.
מה משמעות המינוף
מינוף מוסיף התחייבות להחזר. כאשר נכס משמש בטוחה, נוצר גם קשר בין העמידה בתנאי המימון לבין הנכס המשועבד. שווי הנכס אינו מבטל את הצורך בבחינת יכולת ההחזר.
לפני שמתקדמים, מבררים מה משועבד, מהן ההתחייבויות הנלוות ואילו מצבים עלולים להכביד על ההחזר. לא מסתמכים על הבטחת תשואה או על הנחה שערך הנכס בהכרח יעלה.
שיקולים שמעבר להלוואה
למיסוי, לזכויות בנכס ולתנאי החוזה יש מקום בבדיקת העסקה. הם נבחנים עם בעלי המקצוע המתאימים, לפי הנתונים והדין הרלוונטי.
לא מסיקים את סיווג העסקה או את המס החל רק מהמונח ״דירה להשקעה״. כדאי לברר את הסיווג לפני שמסתמכים על אומדן מימון או מס.
איך מתחילים עם קל כאן
בשיחה הראשונה מגדירים את מטרת המהלך ואת שלב העסקה, וממפים את הנכסים וההתחייבויות הרלוונטיים. לאחר מכן בוחנים אילו חלופות מימון ראוי לבדוק.
הליווי נועד לחבר בין מבנה המימון לבין היכולת והמטרות, ולהבהיר מה תלוי בנתונים, בדרישות הגוף המממן ובהשלמת הבדיקות המקצועיות.
הצעד הראשון
מה להכין לשיחה
- מטרת ההשקעה ושלב העסקה.
- מקורות ההון העצמי וסכום המימון שנבחן.
- מידע כללי על נכסים והלוואות קיימים.
- הכנסות צפויות, הוצאות והמקורות המתוכננים להחזר.
לצורך השיחה הראשונה מספיק תיאור מסודר. מסמכים ונתונים רגישים יימסרו בהמשך בערוץ שיתואם.
שאלות נפוצות
מה בודקים לפני משכנתא לדירה להשקעה?
בודקים את סיווג העסקה, ההון, ההתחייבויות, מקור ההחזר והוצאות הרכישה וההחזקה. לצד אלה נדרשות בדיקה משפטית ובדיקת מיסוי בהתאם למקרה.
האם דירה נוספת ומטרת השקעה הם אותו סיווג?
לא כדאי להניח זאת. הגדרות לצורכי מימון ומיסוי נבחנות לפי הכללים והנתונים הרלוונטיים. הכינוי שבו משתמשים בשיחה אינו מחליף את בדיקת הסיווג.
האם אפשר להסתמך רק על שכירות להחזר?
חשוב לבחון גם תקופות ללא שכירות והוצאות בלתי צפויות. האופן שבו הכנסה משכירות מובאת בחשבון בבקשת מימון דורש בדיקה מול הגוף המממן.
מה המשמעות של שעבוד נכס קיים?
הנכס מוצע כבטוחה להתחייבות. צריך להבין את תנאי השעבוד והשלכותיו עם הגורמים המקצועיים, ולבחון את ההחזר הנוסף לצד ההלוואות שכבר קיימות.
מתי צריך ייעוץ משפטי או מיסוי?
כחלק מבדיקת העסקה ולפני התחייבויות המחייבות זאת. קל כאן מלווה את בחינת המימון; עורך הדין והגורם המוסמך בתחום המס מטפלים בשאלות שבתחומם.
מה אומרים על קל כאן
5.028 ביקורות בגוגלשירות מצויין, מקצועי, ממוקד, מבין את הצרכים, זמין ואיכותי. כבר 3 משכנתאות נעשו באמצעות משכנתא חכמה, ואני ממליץ מאוד מכל…
יועצי משכנתאות יש המון אבל קל כאן משכנתאות יש 1.... שירות. זמינות. יחס לכל לקוח. והכי חשוב ריביות טובות. מומלץ בחום…
ממשיכים מכאן יחד
לשיחה על מימון ההשקעה
איך נוח לדבר איתנו?
ספרו מה מטרת המהלך ומה כבר קיים, ונברר אילו שאלות מימון צריך לפתור.
נחזור אליכם?
שיחת היכרות עם הצוות, ללא עלות. מתחילים בבדיקה ראשונית של האפשרויות.כשצריך לבדוק מסמכים, קובעים פגישה בתשלום בטלפון או בזום, וממשיכים משם לליווי.