יחס ההחזר במשכנתא — מה השתנה ב־1.10.2026?
מוסיפים הלוואה בשעבוד דירה שכבר יש עליה משכנתא? עדכון אוקטובר משנה את חישוב יחס ההחזר, ועשוי להשפיע על האפשרות לקבל תוספת.
מה נכנס לחישוב?
מחברים את ההחזר של ההלוואה המבוקשת להחזרים של הלוואות קיימות בשעבוד אותו נכס, שנותרו לפירעונן יותר מ־18 חודשים. מביאים בחשבון גם הלוואות מבנק אחר או מגוף אחר.
מחלקים בהכנסה הפנויה המוכרת לבנק, לאחר ניכוי התחייבויות אחרות שעומדות בתנאי ההגדרה. החזר שכבר נכלל בסך ההחזרים על הנכס אינו מנוכה שוב מההכנסה.
אותם תשלומים, חישוב שונה
ניקח הכנסה מוכרת נטו של 20,000 ש״ח: החזר משכנתא קיימת של 6,000 ש״ח, החזר הלוואה אישית שאינה בשעבוד הדירה של 2,000 ש״ח, ותוספת הלוואה על אותו נכס עם החזר של 4,000 ש״ח.
| מה מחשבים? | חישוב התוספת בנפרד | החישוב החדש |
|---|---|---|
| אילו החזרים נכללים? | התוספת בלבד4,000 | המשכנתא הקיימת והתוספת6,000 + 4,000 = 10,000 |
| מה מפחיתים מההכנסה? | משכנתא והלוואה אישית20,000 − 6,000 − 2,000 = 12,000 | הלוואה אישית20,000 − 2,000 = 18,000 |
| מה יחס ההחזר? | 4,000 מתוך 12,000כ־33.3% | 10,000 מתוך 18,000כ־55.6%מעל תקרת ה־50% |
חישוב התוספת בנפרד
- אילו החזרים נכללים?
- התוספת בלבד4,000
- מה מפחיתים מההכנסה?
- משכנתא והלוואה אישית20,000 − 6,000 − 2,000 = 12,000
- מה יחס ההחזר?
- 4,000 מתוך 12,000כ־33.3%
החישוב החדש
- אילו החזרים נכללים?
- המשכנתא הקיימת והתוספת6,000 + 4,000 = 10,000
- מה מפחיתים מההכנסה?
- הלוואה אישית20,000 − 2,000 = 18,000
- מה יחס ההחזר?
- 10,000 מתוך 18,000כ־55.6%מעל תקרת ה־50%
המשכנתא הקיימת עברה צד בחישוב: במקום להפחית את ההחזר שלה מההכנסה, מצרפים אותו להחזר המבוקש. ההכנסה והתשלומים בפועל נשארו זהים.
מכ־33.3% לכ־55.6%: בקשה שיכלה לעמוד בבדיקת יחס ההחזר בחישוב נפרד, חורגת כעת מתקרת 50%. בהנחה שאין חריג מהתקרה, אי אפשר לאשר אותה באותם נתונים ובאותו מתווה.
להמחשה: לשתי ההלוואות הקיימות נותרו יותר מ־18 חודשים; אין הוצאות קבועות נוספות או חריגים. החישוב הקודם אינו מעיד שניתן אישור בפועל.
מה זה אומר על האפשרות לקבל תוספת?
50% היא תקרה רגולטורית רגילה, בכפוף לחריגים. מניסיוננו בקל כאן, הבנקים מכוונים בדרך כלל לכ־40%, ולעיתים אף לכ־38%, בהתאם לבנק ולתיק. אישור סמוך ל־50% קשה ונדיר, ולא כדאי לבנות עליו. גם יחס נמוך יותר אינו מבטיח אישור או התאמה לתקציב המשפחה.
העדכון משנה את בדיקת בקשת התוספת; הוא אינו משנה כשלעצמו את התשלום החוזי במשכנתא הקיימת.
בודקים גם את שילוב המסלולים
בתוספת אשראי באותו בנק ובשעבוד אותו נכס, מגבלת הריבית המשתנה נבחנת ביחס לסך האשראי על הנכס באותו בנק. בודקים איך התוספת משתלבת במסלולים הקיימים.
מה כדאי להכין לפני הבדיקה?
מרכזים את ההכנסות, יתרות ההלוואות, ההחזרים, המסלולים והתקופות שנותרו. מבקשים חישוב עדכני לתוספת הדרושה ובודקים כמה יישאר להתנהלות השוטפת אחרי כל התשלומים.
מקורות והרחבה
- בנק ישראל — חוזר 2852 והוראה 329 המעודכנת, נפתח בחלון חדש
- בנק ישראל — שאלות ותשובות ליישום הוראה 329, נפתח בחלון חדש
- בנק ישראל — יחס ההחזר ורמת הסיכון, נפתח בחלון חדש
- SmartNPV — הסבר על השינויים בנב״ת 329, נפתח בחלון חדש
המידע נבדק ב־18.10.2026. מועד התחילה המעודכן הוא 1.10.2026, לפי חוזר בנק ישראל; פרסומים מוקדמים עשויים לציין מועד קודם.
המידע כללי ואינו מחליף בדיקה של הנתונים והתנאים האישיים שלכם.
רוצים לדעת כשעולה פוסט חדש?
נשלח לכם עדכון קצר למייל, עם קישור לקריאה.